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广州房价疯涨不是没道理

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有人拿广州房价与人均收入作比较来衡量房价是否合理?这是一个比较愚蠢和蛋白质式人的思维想法,因为有钱人和没钱人的差异性太大了,而富有人群和中产阶级差异也大,根本无法作为可具有参考或者是作为评论房价合理性的依据。或者用广州房价和GDP相比,这也是一个比较可笑的问题,但是,可以作为一个房价上涨的因素,绝对不可能称为评价房价合理性的根据。房价上涨与政府政策是关系的,但是,控制不了房价上涨,或者说政府不能够主导市场房价,最终受市场供应需求来调整.

或者说广州地价和房价的关系,在一定的程度上刺激了房价上涨,真正房价上涨的原因还有,供应需求的丧失平衡,市场平衡一旦遭遇破裂,价格体系就严重丧失一个平衡机制,但是绝不是衡量房价合理性的标准,房价上涨不是没理由,更不是没道理的,因为房价是调整市场和控制利润的最后撒手锏,所以房价上涨是开发商利润获得的比值大小关系。

最近,有人拿广州的用电量多少来衡量广州楼市未来房价会下降,这是一个简单的小学生数学题目,根本不值得去研究或者说去深刻其中有什么奥秘,或者说有什么关系的问题;还有人说,房价下降是国家经济倒退,意味着房价上涨,就是国家经济上升,这样的幼稚和愚昧想法的人都有,学习任大炮也许还不够资格,房价下降或者是上涨对国家经济真的是否如某人说对国家经济有这样的危害?一个国家经济仅仅是房价就能够支撑或者说是左右的因素吗?没有一点的科学道理和经济论据,去评论一件事情是容易,关键是用一颗善良和公平的心去评论。

房价上涨绝对不是一个单一的因素,必须具备一定条件才行,或者说是房价上涨构成因素,例如市场需求旺盛,供应数量小,刚性需求和投资客比较活跃,国家政策和地方金融政策以及税费支持,地价上涨,成本上涨,国家经济处于良好状态,人均收入和GDP逐渐上升,金融市场比较的良好,产品品质达到一个高水平,楼盘的综合质量非常的高,城市规划和城市功能定位符合市场需求等条件,只要具备了其中的三到四个条件,房价上涨就是有理由,或者说有道理的。

我们知道,楼市在经历一年多的价跌量减的萎靡,在中国经济尚未走出调整期,房地产尚未走出低谷之时,商品房价格却异军突起,重新进入新一轮暴涨轨道,这实在让经济学家和买房者大跌眼镜。那么推动此轮房价上涨的因素是什么呢?在笔者看来,主要有以下四个方面给了开发商勇气,从而支撑其调高房价,这个是在网络和论坛上整理出来的几个条件。

 一、通胀预期使得房地产成为最佳保值工具
由于全球经济陷入危机泥潭而不能自拔,以美国为代表的世界各国纷纷采取极其宽松的货币政策,银行和各大商业机构流动性非常宽裕,中国也包括在其中。在此背景下,全球会不会出现恶性通货膨胀,正成为越来越多的人的担忧。而历史经验证明,在通胀来临之前,避免资产恶性贬值的最佳办法就是投资不动产。相信不少中国的富人在近期都会接到私人理财师或银行客户经历的电话,那就是在未来的1年内,最好把钱从银行拿出来,多买几套房心理最踏实。

 二、“地王”效应推动区域房价上涨
6月10广州珠江新城最后一块住宅用地被广州城建地产高价拿走,其楼面地价搞到1.5元每㎡。在“地王”出现之后,其成为广州珠江新城周边新房价格和二手房的价格的标杆,几天后上涨到1000元/平方米-3000元/平方米。既然政府承认了这样的地价,那么不可能会让开发的房地产商吃亏,因此未来区域的房价一定会上涨。在此心理暗示下,周边在售的楼盘纷纷调高了售价。而对于那些二手房的小业主来说,更是吃下了定心丸,有地王撑着呢,我的房子还怕卖不出去,所以区域的二手房价在短短一月内上涨了30%甚至更多。地方政府在巨大的财政压力下,下半年将加大供地速度,并千方百计的推高地价,面粉价格上涨,馒头涨价顺理成章。

三、出口萎缩造成实体产业资金向楼市转移
近期国家商务部公布的出口数据反映出我国外贸企业面临的崩溃困境。5月份我国出口下降了26.4%,为连续第七个月下降,且呈现降幅加深趋势。3~5月份的出口降幅分别为17.1%、22.6%和26.4%。出口和房地产貌似无关,实质上两者之间有千丝万缕的联系。由于出口的严重下降,沿海尤其是江浙一代的中小企业纷纷缩减规模甚至关门停产。
在08年大部分企业通过贷款维持正常的生产,但是那个时候银行大都不愿意贷款。如今银行信贷政策放松了,即使有钱了大家也不愿意生产,没有销路生产就意味亏损。所以越来越多的企业主把眼光从实体经济转移到楼市和股市上。近期全国的各大城市涌现了一批楼市投资客,这些人动辄就购买上千万的别墅或豪宅就是最好的证明。

 四、刚性需求和“假按揭”成楼市需求主力
笔者曾在不同场合表达过同一观点,那就是如今中国的高房价已经和大多数老百姓无关,本来作为民生的房地产已经衍变成富人和权利人士的游戏。今天的楼市虽然有所恢复,但距离07年的量价齐涨尚有一定距离,开发商的资金紧张局面仍未解决。因此对于当前的开发商来讲,宁愿成交量下降也不能让房价下降。开发商为了达到一石两鸟的效应,既缓解了企业资金紧张局面,又营造了楼市热销的局面,“假按揭”是开发商的最佳选择。
虽然假按揭并未向雨后春笋般涌现,但在全国的楼市中,被揭发出来的绝非个案。在加上当前的各大商业银行也急于房贷,开发商和某些银行内部人员里应外合,反正骗取的是国有资产,只要个人能中饱私囊就成。某权威专家预言,中国楼市假按揭成风,如果不及时采取强效手段遏制,也许在不远的未来,美国式的次贷危机将在中国上演。
通过上述四个方面推动房价上涨因素的分析,虽然下半年楼市的价格难以控制上涨。但是在这四个方面的推动因素中,缺少一个真正能够推动房价上涨的动力,这个动力就是大众住房的需求。我们知道,随着房价的进一步上涨,会使得越来越多的人放弃购房或持观望态度。我们说在一个市场主体中,真正的需求者被排除之外,这种商品的价格上涨是不能维持长久的。因此在此轮房地产价格上涨的繁荣是虚假的、泡沫不断增大的繁荣,最终的结果是以房地产泡沫破裂为代价。
 

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